兴宁市南部新城福兴黄畿村毛屋坝房屋征收补偿安置方案

兴宁市南部新城福兴黄畿村毛屋坝房屋征收补偿安置方案

 

（征求意见稿）

 

为实施城市规划和土地利用总体规划，加快“三园一区一基地”建设，促进我市社会经济跨越发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、中共中央纪委办公厅监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办［2011］8号）以及住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房［2011］77号）和《兴宁市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》（兴市府［2012］20号）等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合实际情况，制定本方案。

一、房屋征收与补偿安置的原则

房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、结果公开的原则。

二、征收部门与实施单位

征收部门：兴宁市土地房屋征收安置中心。

征收实施单位：兴宁市福兴街道办事处。

三、征收范围

黄畿村毛屋坝：毛一、毛二、毛三、毛五、新毛、毛屋、上毛。四至详见规划红线图。

四、房屋征收补偿安置方式

房屋征收实行货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择方式进行补偿。

征收市政工程和单位、学校、企业厂房、仓库、杂房、简易房、祖屋公共部分（祠堂除外）及公共设施等只实行货币补偿。祖屋祠堂可采用货币补偿，也可选择产权调换。

五、房屋征收补偿安置标准和规则

（一）货币补偿标准：

1、被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2、被征收房屋装修及附属设施的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（二）产权调换规则：

1、选择调换的安置房与被征收房屋原则上按建筑面积1：1调换，价值以被征收房屋评估价值和安置房评估价值互补差价结算。但每户产权调换建筑面积不得超过300m²（在城市规划区范围内，国家征收出让后的土地上建设的房屋并已领取房地产权证的除外），超过300m²的部分只实行货币补偿。

2、选择的安置房建筑面积超出被征收房屋（首层铺面除外）建筑面积20m²内的，按成本价进行结算，超过20m²的部分按市场价进行结算。

3、被征收人安置房建筑面积包括安置房套内建筑面积、本栋房屋的公共墙位、公共楼梯、公共走道及其他公共部分需分摊的建筑面积, 面积以房地产登记簿记载为准。

4、被征收人在规定时间内先签订房屋征收补偿安置协议书的，优先选择安置房。

5、选择产权调换的安置房和铺面，《房地产权证》必须以被征收人的名义进行登记，相关手续由房屋征收部门统一办理，办证税费由房屋征收部门承担。

（三）安置房的位置、建设标准、价格：

房屋征收部门提供福兴安置小区规划兴建安置房供被征收人自主选择。

1、本安置小区位于兴福路西面规划地段（详见规划平面图）。

2、安置房的建设标准：

（1）安置小区为花园式住宅小区，基本公共设施配套完善。用地面积约240000m^2，，容积率3.5以下，建筑密度30%以下，居住户数约6000多户。底层架空，可供娱乐休闲及配套服务设施使用。

（2）安置房的结构为钢筋混凝土框架结构电梯房，楼层有十七层半（顶层复式）和二十五层半（顶层复式）。外立面统一镶贴仿石材面砖、铝合金门窗；套房户型分别为四房两厅，三房两厅，两房两厅，两房一厅。首层铺面可用于产权调换。

（3）安置小区套房、铺面室内均为毛坯房，供电、电话线、电视线、网络线等安装至户外门口，供排水、排污安装至厨房和卫生间。

3、安置房（首层铺面除外）的价格：

（1）安置房十七层半的成本评估均价2500元/m²。在安置房交付使用时，如果实际成本均价低于2500元/m²，按实际成本均价结算，计算公式为：楼层实际成本价=对应楼层成本评估价 -（2500元-实际成本均价）；如果实际成本均价高于2500元/m²，则按2500元/m²结算。

具体楼层成本评估价分别为：

楼层	价格（元）	楼层增加价格（元）
第二层	2100	起价
第三层	2130	30
第四层	2160	30
第五层	2190	30
第六层	2250	60
第七层	2310	60
第八层	2370	60
第九层	2430	60
第十层	2490	60
第十一层	2550	60
第十二层	2630	80
第十三层	2710	80
第十四层	2790	80
第十五层	2870	80
第十六层	2950	80
第十七层	303, 0	80
备注	第十七层为复式套房

安置房市场价格按评估机构评估确定。

（2）安置房二十五层半的成本评估均价2800元/m²。在安置房交付使用时，如果实际成本均价低于2800元/m²，按实际成本均价结算，计算公式为：楼层实际成本价=对应楼层成本评估价 -（2800元-实际成本均价）；如果实际成本均价高于2800元/m²，则按2800元/m²结算。

具体楼层成本评估价分别为：

楼层	价格（元）	楼层增加价格（元）
第二层	2100	起价
第三层	2130	30
第四层	2160	30
第五层	2190	30
第六层	2250	60
第七层	2310	60
第八层	2370	60
第九层	2430	60
第十层	2490	60
第十一层	2550	60
第十二层	2630	80
第十三层	2710	80
第十四层	2790	80
第十五层	2870	80
第十六层	2950	80
第十七层	3030	80
第十八层	3030	80
第十九层	3190	80
第二十层	3270	80
第二十一层	3350	80
第二十二层	3430	80
第二十三层	3510	80
第二十四层	3590	80
第二十五层	3670	80
备注	第二十五层为复式套房

安置房市场价格按评估机构评估确定。

（四）沿街(城市规划道路)的首层铺面按下列原则和方式进行产权调换：

1、首层铺面选择产权调换的，原则上按建筑面积1:1调换。调换后被征收铺面剩余面积达到调换铺面单元面积的50%以上（含50%），被征收人可再行申请调换另一单元的铺面，不足50%的部分不予调换,按评估机构评估价格给予货币补偿。

2、被征收铺面的市场价和产权调换铺面的市场价均按评估机构评估价值确定，评估后互补差价结算，多还少补。

3、产权调换的铺面，由被征收人按签订补偿安置协议的先后顺序，在安置区内的铺面中进行选择，调换完即止。

（五）祖屋祠堂选择产权调换的，由房屋征收部门统一规划、统一设计、统一建设。调换的位置原则上应与本行政区域内的公共活动场所规划相结合，安排在保留祖屋区和安置区的周边。祠堂建筑面积原则上按1：1调换，但用地面积不得超过200m²，其中建筑占地面积不得超过100m²。被征收祠堂的评估价值和调换祠堂的评估价值互补差价结算，多还少补。

（六）住宅房屋临迁过渡安置

1、被征收人选择房屋货币补偿的，被征收人在签订房屋征收补偿安置协议书约定时间一个月内搬迁完毕，向被征收人支付3个月的临时安置补助费，可从如下三种方案任选一种方式：      （1）按被征收房屋建筑面积补给被征收人临时安置补助费6元/m²/月，每月每户1500元为最高限额；（2）以户为单位，补给被征收户临时安置补助费700元/月；（3）以被征收户中所含人数为单位，统计人数以户籍为准，补给被征收户临时安置补助费150元/人/月。临时安置补助费一次性支付给被征收人。 

2、被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行安排住处的, 向被征收人支付临时安置费，可从如下三种方案任选一种方式：（1）按用于调换安置房的建筑面积，向被征收人支付临时安置费6元/m²/月，每月每户1500元为最高限额；（2）以户为单位，向被征收户支付临时安置费700元/月；（3）以被征收户中所含人数为单位，统计人数以户籍为准，向被征收人支付临时安置费150元/人/月。临时安置补助费的发放从被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置用房后满三个月止。

3、被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人使用房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置补助费。在过渡期内，周转用房的水、电等费用由被征收人负责。

（七）房屋可迁附属物的补偿

征收房屋内的电话、网络、有线电视、空调等附属设备迁移费，按现行收费标准据实支付。

（八）企业、商业用房因征收房屋造成停产停业损失的补偿

1、经营中的铺面，按实际经营面积50元/m²的标准一次性补偿给经营者停产停业损失或按税务部门提供税单为依据进行评估补偿。

城市规划道路外的房屋，已依法取得营业执照，可根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况适当补偿给经营者。

2、在产权调换期间被征收铺面的租金损失，按评估机构评估价格进行补偿, 补偿期限从被征收人移交铺面给征收部门之日起至产权调换铺面交付之日止。

3、企业因房屋征收搬迁造成的停产停业期间工人工资根据社保相关规定进行补助。

4、企业、工厂设施无法搬迁的或一次性设备拆卸后无法再使用的，按评估机构评估价格进行补偿。

（九）搬迁补助费

1、按被征收房屋建筑面积计算搬迁补助费：25元/m²。

2、企业、机关和事业单位用房、设备、设施、仓库等的搬迁补助费，按房地产评估机构对搬迁费用的评估结果予以补助。

3、被征收房屋需依法实施强制执行的不给搬迁补助费。

（十）被征收人已出租的住宅、商业用房，由被征收人负责解除租赁关系。

六、被征收房屋属性认定

（一）被征收房屋的权属、结构、用途及建筑面积，以房地产权证或土地使用权证、房屋所有权证登记记载为准。涉及房屋产权争议的，先由公证部门进行现场证据保全，再依法律程序确定权属。确定权属期间不影响征收工作进行。

（二）征收范围内未经登记的建筑，或房地产登记记载事项不明确或者与现状不符的建筑，由房屋征收实施单位和国土、住建等相关部门联合组织力量进行调查、认证，并按下列方式处理：

1、1986年12月31日以前建造的房屋、1987年1月1日以后已办理《房屋产权证》或已办理《土地使用证》和《建设工程规划许可证》的房屋视为报建手续齐全。

2、自1987年1月1日起，至2012年8月23日市政府出台《兴宁市城乡规划管理暂行规定》之前建造，未办理任何证件的房屋和已办理《土地使用证》或《建设工程规划许可证》的单证房屋，在征收补偿过程中根据实际建筑面积，核算办证成本，扣除办证成本等办证费用，计算补偿金额。

3、自2012年8月23日市政府出台《兴宁市城乡规划管理暂行规定》之后，未按照要求办理任何证件的房屋，认定为违法建筑。

4、被征收集体土地上的房屋及其占地，按《兴宁市征收土地管理暂行办法》（兴市府［2012］23号文）第二十三条执行。

（三）违法建筑物，一律不给予补偿。对未超过批准期限的临时建筑或构筑物，按比例进行补偿；对超过批准期限的临时建筑或构筑物，不予补偿。

（四）对被征收房屋的权属、结构、用途及建筑面积以及被征收房屋的初步评估结果、被征收房屋的复核评估结果和补偿安置结果进行公示。

（五）被征收人应如实向房屋征收实施单位申报个人被征收房屋现状。未如实申报的，责任自负。

七、征收房屋登记、丈量及计算建筑面积办法

（一）征收房屋登记、丈量及计算建筑面积办法，按中华人民共和国建设部公告第326号《建筑工程建筑面积计算规范》执行。

（二）被征收房屋的公共面积如产权人有书面约定的，按书面约定办理；无书面约定的，则按产权人的房屋建筑面积比例分摊，并张榜公布确定。

    八、未建成房屋的土地和已建成房屋剩余用地面积的补偿

（一）已有土地使用证未建的或经兴宁市被征收土地房屋鉴定专家组确认是宅基地、留用地、拆迁安置地，可选择调换安置房。调换安置房的面积原则上按土地使用证面积或经确认的占地面积与安置房建筑面积1：1进行调换，价值按评估机构评估价值互补差价结算。

（二）已建成房屋的剩余用地面积，按照以下标准进行补偿:

1、被征收国有土地上已建成房屋的剩余用地面积补偿，由房地产评估机构评估确定。

2、被征收集体土地上房屋剩余用地面积补偿，按同类区域征收水田价格进行补偿，并给予被征收人15℅的留用地折算成货币，补偿给被征收人，留用地价值由评估机构评估确定。

九、评估机构的选定

房地产价格评估机构由房屋征收实施单位组织被征收人在规定时间内，从兴宁市评估机构备案数据库中协商选定；  在规定时间内协商不成的，按照少数服从多数原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作，原则上由一家评估机构承担。

十、奖励和补助办法

（一）被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议书并按约定时间搬迁腾空，将房屋交给房屋征收实施单位验收后，房屋征收实施单位按被征收房屋总值的10%给予奖励。超出规定时间签订征收补偿安置协议书的或超出约定时间搬迁腾空房屋的，一律不给予奖励。

（二）选择产权调换的被征收人自安置房交付使用之日起，免收20年的物业管理费（安置区内小车停车位除外）。免收的物业管理费在安置小区公共物业收益中解决，不足部分由市财政补贴。

（三）物业管理由房屋征收部门组织实施，被征收人的单车、摩托车统一到指定地点免费停放，安置区内停车位则用于出租，出租收益用于安置区物业管理费用。

十一、住房困难和低收入家庭救助

被征收人的被征收房屋建筑面积小于50m²，他处无住房又无能力购买安置房的，可任选以下一种方式进行补偿：

（一）现居住人口为1人，被征收房屋建筑面积小于30m²的，按30m²进行货币补偿；现居住人口为2人以上，被征收房屋建筑面积小于50m²的，按50m²进行货币补偿。奖励金按被征收房屋实际建筑面积计算，补偿后被征收人自行安置。

（二）被征收房屋实际建筑面积实行货币补偿后，由政府优先提供人均10－15m²的廉租住房，以户为单位，每户不超过50m²。廉租房租金由房屋被征收人负责。

十二、争议的解决

（一）对评估确定的被征收房屋价值有异议的双方当事人，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向梅州市住房和城乡建设局房地产评估专家委员会申请鉴定。

（二）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（三）房屋征收实施单位与被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位报请市人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

十三、本方案未尽事宜，按有关法律法规及相关政策执行。

十四、本方案由房屋征收部门负责解释。