从外表来看，你很难看出南宁碧桂园天玺湾正在经历一场危机——售楼处前的小广场上鲜花盛开，门口的保安站得笔直，保洁员们不停地用水管冲刷着地面，售楼处门口，迎接客户的依然是接待员们灿烂的笑容。
接待员们会自豪地谈起马路对面的五象湖和生态公园。2015年7月，碧桂园紧随一众房企进入“南宁的浦东”五象新区，用4.5亿元的价格买下了五象湖南岸的一块宅地。
事实上，这里已经完全停摆，高楼上的塔吊无人操作，工地的入口处铁门紧锁，门前摆着三个一米见方的石墩，规建委下属的建设监察大队用红色的大字写着“严禁移动”。
售楼处内，还有一些人沉默地坐着，面带愠色——5月5日起，已经有多位购房者来到天玺湾售楼处要求退还定金。还有超过50名购房者结成维权联盟，要求碧桂园赔偿损失，并声称将诉诸法律。
让天玺湾陷入瘫痪的，是监管部门一份内部通报的外传。5月4日，南宁市五象新区规建局发出一份内部通告，指责碧桂园天玺湾项目私刻该局公章，伪造现场进度核验表，骗取了5幢住宅楼的预售证明，并声称将碧桂园拉入黑名单。碧桂园随后承认以上指责。
界面新闻记者通过调查发现，天玺湾并非个例，碧桂园其他热销的项目还有违规行为存在。“三四线之王”违反预售制度的行为有待全面核查。
两个疑问
尽管面临着旁边龙光、万科的激烈竞争，天玺湾的开盘价仍然不甘示弱，板楼大户型甚至均价过万，几乎是区域内最高的。按照规划，碧桂园天玺湾共有11幢高层住宅和3座板楼，可以为市场提供1500套住宅，总货值接近20亿。
如今看来，碧桂园用伪造公文的方式获取预售证无疑是因小失大。但在这背后，至少有两个疑问需要解答。
第一，天玺湾一期1、2、3、4号楼实际已经达到预售进度要求，1、2、3号楼已经于4月6日获得了预售证，为什么不开盘，而是非要等到其他5幢楼拿到预售证才统一开盘？
第二，为什么天玺湾项目如此急于获取预售证？
根据界面新闻记者了解，天玺湾必须在4月24日这天完成销售额6亿元，才能缓解从区域到项目管理层所面临的考核压力。正是在这种压力下，天玺湾报建部门私刻公章、伪造现场进度核验表，最终于4月22日从南宁市房管局获得了预售证明。
一名接近南宁天玺湾项目管理层的人士告诉界面新闻记者，作为南宁首个项目，碧桂园将天玺湾开售的节点定为了8个月——天玺湾拿地的时间为2015年7月24日，所以开盘要在2016年3月24日前。
由于5、6、7、9号楼施工进度确实达不到预售证的标准，开盘节点被推迟了一个月（推迟到4月24日），这是集团做出的最大让步。
对于碧桂园的员工，尤其是管理层来说，节点意味着金钱。每一个时间节点，都处在集团、区域和项目三层管控当中。拍地、开工、开售这样重大的时间节点，在内部称为“里程碑节点”，直接由集团管控。
一旦某工作项出现延迟，三天及以内为黄灯警告；超过三天为红灯警告。如果里程碑节点被警告，区域总裁需要亲自上阵善后，而且管理层考核分数在警告触发后就会大打折扣，延迟一天，考核分数折减为80%，延迟三天，分数降为10%，超过三天，考核分数直接归零。
根据界面新闻记者获得的一份碧桂园进度计划管理办法，预售证的获取属于“里程碑节点”。在预售证获取的考核上，只罚不奖，也就是如果提前拿到预售证没有奖励，但是预售证延期则要处罚。
正因如此，4月24日，成为了最后的通牒。
为什么必须八栋楼都拿到预售证才统一开盘？
界面新闻记者了解到，根据碧桂园开盘的要求，首次开盘的合约销售额必须覆盖前期的投入。这也意味着，开盘当天的销售额不仅要覆盖4.5亿元的土地款，而且要覆盖超过1亿元的建筑投入。
所以开盘当天的销售额目标定为6亿元。这也正是碧桂园天玺湾项目事后宣传的数字。（实际上，根据房管局官网显示的签约面积计算，销售额并未达到6亿元。然而这已经无关紧要了。）
所以，在4月24日，碧桂园天玺湾的合约销售额必须达到6亿元，而3幢已经获得预售证的住宅楼的体量难以完成这个目标，必须让其余的几幢楼尽快获得预售资格。
考核重压
如果没能完成上述目标，天玺湾项目乃至广西区域管理层都将面临严重的处罚。
根据界面新闻记者获取的一份碧桂园管理规则，开盘节点推迟一次，考核分数将折减一次。也就是说从区域负责人谢伟洲到项目总经理秦绪军，考核分数都已经受到了影响。
此外还有财务处罚，如果天玺湾的4、5、6、7、9号楼不能在4月24日开始销售，处罚金额为0.2元/平方米，之后每增加一个月要多付0.1元/平方米的罚金。而且，项目总经理或项目第一负责人要承担一半的罚金。
更重要的是，在碧桂园推行的合伙人制度“成就共享”计划中，项目从公司获取资金的年化成本是30%。每耽误一个月，项目团队都要自己支付高昂的资金成本。天玺湾仅土地成本为4.5亿元，这意味着每月的年化成本高达1125万。
按照碧桂园的公告，是两名员工赵某和吴某在未向领导汇报的情况下私自虚报了这五栋楼的《商品房预售许可实地查看表》，且两人已经向派出所自首。
界面新闻记者调查得知，吴某为天玺湾项目报建部主管，赵某为天玺湾项目报建部经理，在加入碧桂园之前，两人都有地产和建筑从业经验。尤其是赵 某，曾供职于当地一个名为“人和莱茵鹭湖”的大型地产项目。在碧桂园发声明指责赵某和吴某之后，赵在朋友圈中为自己喊冤，称这是在公司指示下做的事情。
记者从5月4日起一直联系俩人，赵某的手机无人接听，直到5月6日晚上关机，吴某的手机则一直处于关机状态。不过赵某的一位朋友告诉记者，两人并没有向派出所自首，事发之后，俩人被停职，并一直在家中。
南宁市公安局良庆分局和五象新区规建委都拒绝了界面新闻记者的采访请求。事实上，五象新区规建委也没想到这份通告会引起如此轩然大波，规建委一名领导无奈地说，他们的本意是提醒下级部门核查相关材料。
预售制度
碧桂园运营中心编纂的《集团管控要求》中强调了要永远铭记一条禁令：不能做违法的事。现在看来，这条禁令完全无法消解项目公司因为利益而行走在灰色地带。
碧桂园天玺湾事件只是地产商挑战预售制度的一个缩影。南宁市房地产监察支队2015年底曾通报了一批恶性事件，一些小型开发商的项目在未取得预 售证就开始销售，有些甚至还没有开工或者未拿到土地证，性质非常恶劣。监察支队的负责人曾感叹，违法违规的地产企业已经陷入“年年通报年年违规”的怪圈。
违规的不止中小房企。绿地集团位于五象新区的项目绿地国际花都也曾卷入其中。2015年4月，绿地国际花都的5号楼在未取得预售证时就开始销售，不仅收了购房者5万元定金，甚至非常大胆地要求购房者马上补齐首付款，在对方未交首付款时甚至将定金没收。
南宁业内人士告诉界面新闻记者，大部分开发商都存在类似情况，还未取得预售证，就通过预约金、定金、排号费等手段收取购房者钱款。
距离天玺湾不远的万科金域蓝湾依然存在此类情况，销售人员告诉界面新闻记者，要想在7号楼开盘时获得认筹机会，需要先交5000元的预约费。不过这5000元预约费用要以“购买精品课程活动”的名义缴纳。
监管部门的思维仍然是重罚。南宁市房产监察支队负责人此前在接受南宁《南国早报》采访时表示，预售制度沦陷的根本原因是处罚力度不大，对开发商 起不到震慑作用，比如针对开发商没有取得预售证就收取预订款，法律规定罚款不得超过3万元，然而通常一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商 来说，3万元的违法成本太低。”
而用行政手段来监管开发商也很难操作。比如，《商品房销售管理办法》第三十八条规定，违反法律、法规规定擅自预售商品房的，可以没收违法所得。但是因为违规项目在收款等方面存在很多问题，行政部门并不敢轻易没收。
转机和危机
事件曝光后，碧桂园总裁莫斌立即率人赶往南宁善后。天玺湾的转机似乎马上要到来了。
5月7日，碧桂园副总裁朱剑敏和广西区域副总裁谢伟洲拜访广西自治区工商联主席叶俊茂，表示将大力推进在广西的扶贫工作。5月8日，碧桂园主席杨国强创办的免费高中国华纪念中学宣布今年在广西招收40名初中毕业生，占总招生人数的1/5。
根据碧桂园给界面新闻的官方回复。天玺湾合法合规办理预售证的三栋楼已经恢复网签，涉及违规但符合预售证办理条件的4号楼也将向有关部门提出申请，成熟一栋办理一栋。
如果不是天玺湾这样恶性事件的发生，碧桂园对于高周转还将一直被行业奉为经典。
碧桂园高管曾经骄傲地宣称，公司拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，现金流回正周期也由10-12个月缩短到了8.2个月。
2016年，碧桂园对周转的要求进一步强化。界面新闻记者获得的资料显示，原则上，二线城市以下的项目要求为“456”——4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。
一般说来，房企从拿地到开工需要两个月时间，将开盘时间定为四个月，也就意味着要在两个月完成预售证要求的进度。而即使按照形象进度的最低要求，起码需要完成地基建设。这不仅考验项目经理们的执行力，更考验监管部门守护预售制度的决心。
实际上，南宁事件并非碧桂园在三四线城市违规的个案。
碧桂园还有项目涉嫌预售证造假。以位于河南平顶山市的碧桂园项目为例，该项目于2015年12月26日开盘，根据现场报道，“493套房源一扫 而光”，现场销售时，还将“五证”张贴了出来。然而，根据平顶山市房管局隔一段时间发布的《平顶山市房地产开发楼盘办理预售证情况》，直到2016年4月 1日，该项目都没有获得五证，只获得了其中的《建设用地规划许可证》。4月22日发布的统计资料中，才显示该项目的9栋楼五证齐全。
此外，位于太仓市的碧桂园凤凰城项目也存在未取得预售证便开盘销售的情况。根据碧桂园的公告，“五一”假期期间（即4月30日至5月2日），实 现销售认购金额约人民币160亿元。位于凤凰城贡献了20亿认购额，1700套房子全部认购完毕。然而，在太仓市房管局的官网上显示，凤凰城项目仍未取得 预售证。
事实上，为了加速开盘，凤凰城在未取得规划许可证和施工许可证的情况下擅自施工。2016年2月底，太仓市城建局通报凤凰城的6幢楼擅自施工，并开出了78万元的罚单。
