2月10日万科高级副总裁谭华杰在广发证券分享了他对2017年地产行业整体的判断。谭华杰的声音历来为房地产界所注意，谭华杰推测认为：“未来长期房价每年上涨的幅度在2%-7%之间。”本文为谭华杰发言摘要，推荐阅读。
◎作者丨谭华杰（万科高级副总裁、前董秘）
◎来源丨广发证券
房地产这个行业牵涉因素很多，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。
对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
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第一个问题是总销售面积，2011到2013年全国住房新开工面积应该是一个历史峰值，或可作为未来每年新开工的上限水平。下限水平可以参考日本1992年之后的人均或户均新开工住宅面积，再乘以1.2左右，作为我国未来住房新开工下限的衡量尺度。
之所以选择日本作为参考国家，是因为日本的住房更新周期和中国比较类似。欧洲国家的住房更新周期非常长，比如北欧一些国家可以在100年以上，这些国家在新开工峰值之后下降的非常快，最后每年千人住房开工量会低到3-4套的水平。
日本每年每千人住房开工量峰值大约12-13套，但是，即使在1990年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的背景下，日本新房建设量还保持在每年每人1平米（每年每千人建设8套），原因就在于日本的旧房更新周期只有40年，远低于欧洲国家。
中国住房更新周期只有28年，考虑到近几年新建的住房，其更新周期可能会变长，预计会逐步接近日本的水平，但更新速度还是会比日本快一些，所以有了1.2这个系数。
综合来看，未来中国每年住房新开工规模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。
从历史上来看，因为我们之前是住房短缺，每年的开工要补充每年的销售，也就是销售超过新开工。但是，未来销售和新开工会越来越接近。因此，未来每年的住房销售量大概也是12-15亿平米的水平。这样我们就大致解决了第一个问题。
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第二个问题就是关于销售均价，按照我们的观点，目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。
这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值，或者高也不会高出多少，差不多就是2%-3%的水平，这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。
那么房价每年变动趋势的上限是什么呢？是GDP年增长率或者人均收入年增长率，中国经济高速增长的时代已经结束了，未来会逐步放缓。
我们现在看到的经济增速都是真实经济增速，已经扣除了物价指数了，而房价本身是个名义值，因此，我们预测房价增速时应该把物价指数加回，假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一个2%-3%的CPI同比。
综上，我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%，这是第二个长期因素。
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第三个因素就是大房企的市占率。目前来看，我们的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。
综合上述三个指标来看，销售面积是一个历史高位，未来会在均衡水平波动，市场一定有销售的大年和小年，如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年，那么，接下来就一定会有小年；如果之前出现了一个小年或者出现连续几个小年，那么之后就是大年。
很显然，2016年是一个大年，那么2017年继续是大年的可能性就很小。所以，从这个角度来看，对于行业整体来看，无论面积还是金额的增速，都不建议做太乐观的分析。
销售面积保持稳定、价格温和上升，这样的假设相对来说比较公允，预测风险比较低。当然，从市占率的角度看，龙头房企依然有比较大的空间。从美国的情况来看，不是一家房企的市占率到6%，是前几家房企都到了这个水平，所以这一定是龙头的机遇。
但是，如果龙头房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味着未来的增长空间被一次性透支了。
