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文/苏宁金融研究院高级研究员薛洪言
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确要大力发展住房租赁市场。历来中央级会议上，国家强调的都是促进房地产市场的持续健康发展，对租房市场的着墨并不多。这次，住房市场的重点从建房到租赁，背后有哪些深层次的原因？对年轻人又有着怎样的影响？
|鼓励年轻人租房，因为已经买不起
笔者看来，此次国家鼓励的对象主要是一二线城市租房市场，不难理解，现阶段，一二线城市的年轻人绝大多数都已经买不起房。至于三四线城市，房价总体还可负担得起，年轻人该买房买房，毕竟还有高库存要消化。
问题来了，既然三四线城市有高库存要消化，与其鼓励一二线城市年轻人租房，为啥不鼓励他们去三四线买房呢？这是个好主意，问题是年轻人肯不肯回去，能不能回去。
|三四线城市还回得去吗？
十几年来，伴随着一线城市房价的屡调屡涨，不是没人动过要回家乡小城市发展的念头。事实上，一波又一波的人在“逃离北上广”，但同时，更多的人又涌入进来，包括那些曾经逃离的人。为啥要走了又回来？根子上还是经济。大致来看一看几个省会城市工业增加值增速数据吧。
随即挑选几家省会城市，可以看到，与2014年相比，上述城市2015年的工业增加值增速数据很不好看，基本是快速的下滑（海口除外，然并卵， 依旧很低）。省会城市尚且如此，下面的地级市、县级市就更不用说了。对三四线城市而言，工业依旧是承载就业的主力，当工业增速大幅下滑时，很难指望这些城 市再去吸收一线城市的年轻劳动力。
举个相对极端点的例子。2015年，《经济学人》以“东北经济再度告急”为题对这片曾经闪耀过无限光芒、如今却“锈迹斑斑”的土地进行报道， “那里的人们挣钱越来越难，花钱也不像以前那么随便，空气也越来越差，城市也越来越没有生气......”，引发了全国对东北产业、经济、体制等问题讨论 的热潮。具体的原因讨论很多，但根子上还是经济。 经济不行，人口流出是常态，谈何吸引人才归来。
从另一方面讲，一线城市的年轻人就业多集中于第三产业，而第三产业恰恰是三四线城市的短板，在岗位上匹配度不高。更不用提年轻人对优质生活配套的高要求了。
|更大的难题：买不起房，也租不起房
买也买不起，回也回不去，最好的解决方案就是租房了。然而从近两年情况看，租不起房成为了越来越现实的问题。
前些年，房屋租赁市场诞生了很多新名词，如“蚁居”、“群租”（2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一）等，描述的就是一线城市年轻人窘迫的租房场景。当时，租房问题虽已引发社会广泛关注，但终究还只是特定群体的特定现象，并不带有普遍意义。
这两年，随着房价持续上涨，房屋租金水涨船高。租不起房逐渐变成一个大问题，大到引起国务院重点关注。
|租房新政的意义
年轻人租不起房，自然不能指望房租下降。房屋投资都讲究租售比（年租金收入和房价收入的比例），以北京为例，五环内普通一居室均价约在300万 左右，每月房租4000元，年租金4.8万元，租售比仅为1.6%。从投资的角度看，这个收益率并不高，房东涨租的心态迫切，降租的动力为0。
当依靠市场力量无力解决问题时，政策的出场恰逢其时（当然，更早点出台更好）。发展租赁市场，此次常务会议主要提出六条主要措施：支持利用已建 成住房或新建住房开展租赁业务，允许将商业用房改建为租赁住房；鼓励个人依法出租自有住房；公租房货币化安置，适当扩大公租房保障范围（在城镇稳定就业的 外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员）；增加租赁住房用地供应；鼓励金融机构加大对租赁行业支持；推行统一的租房合同示范文本，规 范中介服务。
在笔者看来，最有效的干货就是扩大公租房保障范围，给予范围内的年轻人租房补贴，用政策手段解决市场失灵问题。
年轻人是城市的未来，他们面临买不起房也租不起房的困境，政府理应尽早伸出援手。
