这对于小规模纳税人的房地产开发企业而言影响较大，其在4月30日前收取 并已向主管地税机关申报缴纳营业税预收款，只是还未开具营业税发票的，可以在任意时间开具增值税普通发票，但不得申请专用发票。政策规定，小规模纳税人销 售自行开发的房地产项目，可以自行开具增值税普通发票。
由于营改增涉及面 广，细节条文繁多，最近以来，职能部门和纳税人都通过多种方式尽快了解和熟悉相关政策和业务。图为梅州市建筑业协会日前举办全市建筑业企业“营改增”最新 政策解读及操作实务培训班，邀请专业人士为250多家会员单位的代表进行面对面的讲解。（本报记者 钟小丰 摄）
今年5月1日起，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业将纳入营业税改征增值税试点。至此，我国全面实施营改增。房地产业等四大行业纳入营改增 后，我市众多纳税人和市民将会受到怎么样的影响？纳税人能否实现中央提出的所有行业全面减税、绝大部分企业税负不同程度降低的政策效果？记者深入采访了职 能部门、相关领域的专家、学者、纳税人和消费者等。
●本报记者 范 斌 通讯员 陈诗良 李苑华 郑延东
此次营改增1.71万户纳税人可减税5亿元
根据国家和省的统一部署，我市实施营改增主要经历了四个阶段：2012年11月1日起，在交通运输业、部分现代服务业试点；2013年8月1日 起，广播影视服务业纳入试点范围；2014年1月1日起，铁路运输业和邮政业实施试点；2014年6月1日起，电信业实施试点。截至2015年年底，我市 已完成的营改增试点纳税人有4000户，试点纳税人减税达1.1亿元，其他纳税人因营改增增加抵扣减税1.5亿元，合计共减税2.6亿元，减负面达到 98%。
记者从市国税局了解到，我市5月1日起全面推开营业改征增值税试点，是一次性将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围。全市四 大行业纳税人将有1.71万户纳入改征范围，占营改增所有纳税人的81%，预计年减税2.6亿元，加上其他纳税人因增加抵扣预计年减税2.4亿元，两项合 计可减税5亿元。
怎么样做到所有行业税负只减不增？
市国税“营改增”试点工作办公室主任廖瑞标认为，政策明确了新4大增试点行业原来享受的优惠政策予以延续，总体上实现所有行业全面减税、绝大部 分企业税负有不同程度降低的政策效果。如对养老、医疗、教育、金融机构同业往来、彩票发行等继续实施免税，延续个人转让住房的征免税政策等；对老合同和老 项目实行政策平转，如允许建筑工程老合同、房地产老项目选择适用简易计税方法计税等；对特定行业制定了过渡性优惠措施，如允许新开工的甲供材建筑工程选择 简易计税、允许房地产开发企业扣除土地购置成本、对金融机构尚未收到的逾期贷款利息在实际收到时征税、对原适用3%税率的文化体育服务允许选择简易计税 等。
廖瑞标强调，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。“特别是将不动产纳入抵扣 范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。”廖瑞标说，“原增值税 纳税人可抵扣项目范围同时也较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。”
这个解释符合市场人士普遍的理解。业内人士认为，制造业、商业等原增值税行业，以及前期已经纳入试点范围的交通运输业、邮政业、电信业、部分现代服务业等，因四大行业纳入增值税征收范围可抵扣进项税额增加，税负会普遍下降。
梅州市终极文化传媒有限公司就属于前期试点行业的受益者之一。该公司负责人廖佳凤告诉记者，营改增以后公司税负有了一定程度的降低。以前交营业 税时税率3%且是价内税，而营改增后其公司划归为小规模纳税人税率也是3%，但却是价外税。比如其公司如果开1000元的发票，以前交营业税是 1000*3%=30元，现在交增值税是1000/1.03*0.03=29.13元，税率为2.91%，降低了0.09%，而且相对应的营业税金及附加 也会少交。
廖佳凤的公司是小规模纳税人，说来是受益了。如果是一般纳税人的情况又如何呢？她说：“如果是一般纳税人，其是可以抵减进项税额的，仅是对其增值部分纳税，也就是说你获利大就交税多，如果获利小就缴纳的少。只要是有合理的进项税，纳税人也还是受益者。”
二手房交易相关税负会降低多少？
这次营改增相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。对于普遍关心的房地产营改增税率，《关于全面推开营业税改 征增值税试点的通知》作了具体规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售 的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，并将于5月1日起实行。
这与现行的二手房销售征税政策相比，简化了普通住宅和非普通住宅的差异。现行的非普通住宅（通常指大于或等于144平方的住宅）二手房交易只以其销售差价作为营业税征税范围。
假如出售购买2年内房屋，增值税率和营业税都是5%，如果销售总价100万元，本来需缴营业税100×5%=5万元。现在按增值税算，把100 万视作含税销售额，那么应缴纳增值税额就是：100-100÷(1+5%)=4.76万元。这样看来，税负减轻了，比按营业税少缴了2400元。
业内人士分析认为，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。考虑到价税分离 部分，营改增后，税负实际上略微降低一点。由于纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂时委托地方税务局代为征收。因此，营改 增后对我市的纳税人来说，二手房交易征收机关没有变化，税负则会略微降一点。
从事二手房销售的市民高先生认为，营改增以后，买卖二手房无需再考虑房屋面积，因为都是按照购买日期是否满2年来区分的，新政帮改善型购房节省 了一笔税费，更多的鼓励交易、流通。同时，营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。个人二手房买卖税负不增反减，这将有利于二手房交易。
由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，可能会通过各种方式转移税负，高先生还提醒，要谨防售房者借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时多加留意，必须搞清楚房款是否包含税价。
新发票如何开具？旧发票怎样处理？
全面推开营改增试点后，前往当地国税部门申领开具发票是纳税人的一项重要工作。记者总结出以下这内容，供纳税人进行参考。
针对一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，可使用增值税发票管理新系统开具增值税专用或普通发票、机动车销售统一发票和增值税 电子普通发票。但小规模纳税人则必须在提供的加工修理修配劳务月销售额超过3万元或按季纳税9万元及以上，才能开具增值税普通发票，不能开具专用发票，销 售服务、无形资产的行为也按此规定执行。
市国税局工作人员介绍，增值税卷式普通发票启用前，纳税人可通过新系统使用国税机关发放的现有卷式发票，形成新旧发票的一个过渡。而门票、过路 过桥费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票等现有发票将继续使用。国税机关和地税机关使用新系统代开增值税专用发票和普通发票的，代开的增值税 专用发票使用六联票，普通发票则使用五联票。
市地税局提醒，自2016年5月起，地税机关将不再向试点纳税人发放发票。而已领取地税机关印制发票或印有本单位名称的发票，试点纳税人可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定后可适当延长使用期限，但最迟不超过8月31日。
对于纳税人在地税部门已申报营业税未开具发票的，5月1日以后需要补开发票的，除国家税务总局另行规定外，可于今年12月31日前开具增值税普 通发票。这对于小规模纳税人的房地产开发企业而言影响较大，其在4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税预收款，只是还未开具营业税发票的，可 以在任意时间开具增值税普通发票，但不得申请专用发票。
市国税局提醒，纳税人具体申报细则仍需参考国家税务总局2016年第13号公告《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》，以正式公告全文为准。
房地产和建筑业影响大，会推高房价吗？
最近国家税务总局发布的7个营改增执行细则文件，有5个专门针对房地产和相关的建筑业，显示房地产业和建筑行业在此次营改增中的重要性，两大行业所受影响比较大。
此次营改增的一大亮点，是将新增不动产所含增值税全部纳入进项税额抵扣范围。其进项税额自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年为40%。市民可以包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产开发企业自行开发的房地产项 目。从市国税局的公开资料显示，此次营改增，我市建筑业和房地产业的适用税率分别从3%和5%提高到了11%，让不少市民普遍担心两大行业的税率提高，或 者大家都买房抵扣刺激了房产需求，房价似乎又看到了上涨的理由。
对此，近日举行的市建筑业协会营改增专题培训上，来自国家税务总局网站答疑团队成员、中国注册税务师王越说，《房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。“可见政策是非常 灵活的，建筑业和房地产业的纳税人，如果觉得老政策对自己有利的可以赶紧去签合同。”王越说，对于存量房或许多房地产在建“老项目”，施工许可证上的时间 已经确定，主体施工合同也早已签订，但如果觉得新政对自己有利，可以从“装饰”等角度入手，签订新的合同，享受抵扣。此政策有利于存量资产改造和运营，对 盘活存量，翻新老旧物业有积极提振作用。
政策规定，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可以自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请 代开。一家参加培训的建筑工程单位会计职员姚小姐告诉记者：“培训后才发现，原来企业可以根据自身实际情况从新旧税制的相关细则中寻求最优选项，令企业获 得税负降低的效果。”
梅县区新县城一位家房地产开发企业负责人认为，目前舆论环境都是降库存的状态，广深一线的房价都开始掉头向下了，我市是山区市，一般房地产开发商没有很强的实力也不会轻易提价。
