农村集体经营性建设用地入市，正在释放土地改革红利。
9月8日，浙江首宗农村集体经营性建设用地使用权拍卖在德清落槌，1150万元的价格成功出让该县洛舍镇砂村村20亩村级集体土地40年使用权。该起拍卖引起社会各界对全国农村土地改革的热议，敲开改革序幕。
今年2月27日，国务院确定全国33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这也是十八届三中全会明确的农村土地制度改革的方向和任务。
德清县成为试点之一，并承担农村集体经营性建设用地入市改革任务，按规定33个试点地区中，有15个进行此项改革，2017年年底中央和国土资源部会对这15个地方进行评估，最后向全国人大提供修法立法的建议。
据21世纪经济报道记者了解，浙江义乌、安徽金寨、福建晋江等几个试点地区，都在筹备改革相关事宜。
21世纪经济报道记者采访德清县此次拍卖相关出让方、受让个体、国土部门负责人以及土地改革相关专家，深入剖析该案例具体运作情况、试点意义，以及全国层面探索情况和面临的困难。
通过调查发现，全国试点集体经营性建设用地入市，主要目标是与国有建设用地“同权同地同价”，而无须通过“收归国有”的中间阶段，更好地保障农民集体的权益，增加农村集体资产，同时便于投资方拿到土地证、房产证用作抵押贷款，进行投资经营。
但不少受访对象也表示，目前还在起步摸索阶段，各地试点可能面临的农村产权制度改革、巨大收益的具体监管、权力寻租等问题，或将成为考验各地政府智慧的重要课题。
农民收益翻几番
9月8日下午3时25分，一槌定音，德清洛舍镇砂村村一块20亩的土地，以1150万价格成功出让给当地村民林国祥，一时间，林国祥成了媒体宠儿，“采访邀约不断”。
砂村，顾名思义以砂兴村，很多年前就成为当地有名的“老板村”。2013年德清推进“美丽乡村”建设，砂村关停了所有矿山，闲置资金就有8亿-10亿元，但一直没有找到合适的投资途径。
在此之前，这20亩土地曾经租给一个开矿的企业，每平方租金4元，40年200万元。
“我们村里有几个村民，原来是开矿的，有一定的资金积累，现在正好可以利用起来。”砂村村党总支书记、村股份经济合作社董事长胡金璋在接受21世纪经济报道记者采访时说，这块20亩的地位于建设中的万亩产业平台东侧，距杭宁高铁的东边仅150米，运输相当方便。
这也是林国祥看中的重要因素之一，他在接受21世纪经济报道记者采访时指出，由于看好产业平台带来的客流和商机，他打算重点发展商贸服务业，开设宾馆、餐饮、超市等等。
而在改革之前，按照我国现行的土地管理法第六十三条明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
林国祥想要获得该地块的使用权，必须先经过征地补偿后收归国有，才可以走招拍挂或协议出让的土地转让流程，而且受土地证等影响，极难拿到贷款，而这次拍卖成功后，当场和农行签订690万贷款。
受益最明显的则是农民集体，“原来只能变为国有，农民收益相对较少，现在不仅收益增加，而且产权依旧属于农民集体。”国务院发展研究中心农村部副部长谢扬在接受21世纪经济报道记者采访时说。
德清县国土资源局副局长邱芳荣告诉21世纪经济报道记者，1150万成交价中，32%为收益调节金，上交县财政，剩余部分价款不直接分，而是作 为公益公积金量化到股权中，允许村里将这笔钱用于购买政府性债券、购买物业等稳定形式，“比如全部购买政府性债券，一年利率8.5%，一年可以拿到60多 万的收益。”
而这60多万经股东大会讨论，可以进行分配，也可以再量化、再投资，或修桥铺路，但需经村民代表大会通过。
在改革前，砂村土地每股的价格约为5000元，而据胡金璋所说，如果把闲置的土地全部拍卖出去以后，初步估算每股将达到16500元，农民收益将翻多倍。
这样的试点效应显然是巨大的。据悉，试点以来砂村已准备好50亩可供出让的村级集体经营性建设用地，首期推出20亩。德清中部的洛舍镇、东部的 钟管镇、西部的莫干山镇和筏头乡，也都已备好数块条件成熟的土地，等待就地入市。据了解，目前，德清全县约有农村集体经营性建设用地共1881宗，面积 10691亩。接下来，条件成熟的地块，会被陆续有序地推出。
21世纪经济报道记者从浙江省义乌市、安徽省金寨县、福建省晋江市等其它试点地区国土资源局了解到，自2月份国务院确定33个试点地区后，7月份改革试点工作进入全面启动阶段。但各地均对此十分审慎。
