八成项目在二三线城市 风险敞口引关注
■本报记者 刘力图 赵士勇
广东、合肥报道
近日，宝能地产陷入全国多地项目疑出现停工的漩涡，其开发能力遭受质疑的声音此起彼伏。
记者从宝能集团位于肇庆市的环球金融中心以及上海奉贤申隆生态园的项目了解到，宝能地产在多个地方的项目开发进程受到多方因素的影响。
“宝能地产愿意到各地挥金囤地，是地方政府招商引资的坐上宾，其在地方项目的进程受阻一方面与中断资金投入有关，一方面与地方政府有关系。”肇庆新区一位知情人士称。
开发商撤资？
“宝能环球金融中心在2015年中旬就出现了停工，当时售楼营销中心都已经更改名字了，在肇庆市当地更是找不到以往出现比较多的‘宝能系’广告。”广东肇庆市某小型房地产开发商指出。
事实上，目前该金融中心现处于停工状态，据该项目的一位内部人士透露，“老板换了，现在还在等待开工消息。”
从工商登记信息来看，宝能地产已将该项目的股权转让。目前，肇庆新区宝能环球金融中心一期项目的开发建设单位是肇庆市宝能投资有限公司，该公司在2015年12月22日进行了法人股东的变更，公司法人股东由宝能地产股份有限公司变更为深圳解新投资有限公司。
当地市场纷纷传出宝能地产的项目因资金断裂而停工，对此，肇庆新区网络问政办发言人在肇庆市网络问政平台上回应称，宝能环球金融中心项目停工不 是因为资金断裂，而是受房地产市场下行压力较大等方面因素影响，项目投资者宝能集团调整了项目建设思路，项目暂时处于停工状态。
该发言人表示，宝能集团正优化开发的产品以及加强后续招商等方面的工作，肇庆新区管委会已与宝能集团磋商项目推进的有关事宜，争取项目早日复工。
肇庆新区管委会知情人士指出，宝能集团是肇庆新区招商引资的重要客户，宝能环球金融中心也是肇庆市约在3年前为新区建设推动的重点引进项目，经过多番劝导开工后无果，最后该项目只能转让收场。
据该人士了解，宝能地产进入肇庆新区开发后，多次向政府提出该区的发展进程远低于预期，且经过多轮销售开拓，市场的消化能力也低于预期，因此项目的进度也受到影响。
停工隐情
根据宝能集团官方宣传资料，肇庆宝能环球金融中心项目体量颇大，该项目拟规划建设用地560亩，总建筑面积170万平方米，项目预计分为三期建设，其中包括商业街、住宅、写字楼和公寓。
一位曾与宝能该项目有接触的广东肇庆市某小型房地产开发商表示，宝能集团在考虑进军肇庆地区时，获得当地政府不少的支持，包括大力支持宝能集团的相关产业发展，如前海人寿等相关金融产业。
“当时的投资进驻，宝能置换了一些政策支持和关系网，但市场的确不怎么理想，地方政府很多与新区发展所需的配套工作、计划也搁浅，这低于宝能的预期，因此，肇庆政府与宝能的关系也受到影响。”上述开发商表示。
此外，宝能集团在上海市奉贤区申隆生态园也已停工。官方资料显示，该项目占地10.1万平方米，建筑面积25万平方米，将建成一座以金融业为龙 头，聚合多种现代服务业的产业综合体。除宝能集团旗下的前海人寿全国后援中心入驻该项目外，项目共打造包括高端酒店在内的6大业态及产品系统，该项目于 2013年12月入驻申隆生态园，当时预定两年内完成建设。
据上海区域一位曾为该项目提供咨询服务的房地产策划公司负责人介绍：“该项目的规划发展与高端酒店业关系密切，早年也是希望乘着该行业发展的东风，占领服务业的鳌头位置，但因为高端酒店业并不景气，宝能认为市场并不能满足其投资回报的预期，打算撤资，收缩战线。”
不过，对于媒体报道的即将停工的合肥宝能城项目，1月21日下午，本报记者来到合肥宝能城二期工地，采访到的工人均否认有停工，只是表示冬天温度低，施工进度稍慢，而且临近过年，一些工人放假回家。目前还没有拖欠工资的情况，资金状况也正常。
随后，在合肥宝能城滨湖项目销售中心，记者了解到，合肥宝能城目前有两期住宅楼盘，一期已经全部售完，二期有20多栋，已经售完7栋，1月底再开两栋小户型。对于合肥宝能的七星揽月项目开工情况，他说已经奠基了，全部开发完毕可能要10年。
经营调整受挑战
有媒体统计数据显示，目前宝能地产所停工项目的总面积已达832.5万平方米，占在建项目总面积的22.8%。由此可见，宝能地产战线收缩战略略见一斑。
“宝能地产前几年过多地在二三线城市扩张布局，经过市场的深度调整后，这些城市的元气受损严重且并未恢复，因此出现收缩项目投资也是符合优化结构的大趋势。”深圳某服务宝能地产的咨询机构项目经理向记者表示。
资料显示，目前宝能地产在全国的项目规划建筑面积配比为：一线城市18%，二线城市50%，三线城市32%。由此可见，二三线城市的布局占比高达82%，存在明显的风险敞口。
有曾在宝能地产任职的一位中层人士透露，宝能地产在投资决策、规划调整、项目管理、人员安排等方面都出现过不少决策草率、规划不周全、管理混乱的现象。“有时候总部资金划拨不下来就断流了，地方项目马上陷入停滞状态。”他表示。
他强调，市场景气的时候，公司很多投资决策都很快，风险把控不足，当市场不景气的时候，也没有做好风险规避的动作，所以地方项目的负责人往往比较被动。
据上述房地产策划公司负责人了解，宝能地产往往热衷于大体量建设城市综合体，因此地方政府一直青睐这样的资金巨鳄，但当关系受到挑战后，宝能也不愿意继续投入资金维护原计划的项目，要么搁置要么转卖。
此外，有业界指出宝能地产的状况的确不容乐观。
数据显示，自2012年至今，公司的经营性现金流和投资性现金流全部为负，2012年、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的经 营活动现金流量净额分别为：-244091.88万元、-387411.77万元、-1048015.07万元和-74293.05万元，报告期内经营活 动产生的现金流量净额波动较大且为负。截至2015年6月，公司负债金额达到397.4亿元。为了补足资金缺口，宝能持续地大量融资，2012年至 2015年上半年融资金额达220亿元。
