民革中央建议取消限购限贷 鼓励中高端收入家庭入市 10年何以消化100亿平方米库存？
10年何以消化100亿平方米库存？
■本报记者 杨仕省 北京报道
房地产存量已经达到了一个令人恐怖的数字，而房地产去库存则已经成为了一场保卫经济健康增长的“反恐”战役。
“据不完全统计，房地产的存量近100亿平米，即便一年销售10亿平米，去库存也要10年。”2015年12月30日，南京品建投资实业有限公 司董事总经理王大国对《华夏时报》记者说，积压的库存，严重威胁到经济的健康发展。用王大国的话说，房地产大到不能倒，就是绑架了国民经济，无论承认与 否，现状的确如此。
或许正是基于这种紧迫感，在前不久刚刚结束的中央经济工作会议上首次提出了“去库存”的目标，此举无疑给楼市开出了一剂药方。“这次中央提出购 租并举的住房制度，这是住房制度的新方向。”上海房地产高级经济家顾海波向记者表示，这意味着房地产调控政策和发展思路的大转变。
巨量库存
在中央经济工作会议召开之前，决策层对房地产密集发声，极为罕见。
仅官方公布的房地产库存，就十分恐怖。“恐怕真实的情况更严重。”住建部政策咨询专家谢逸枫在接受记者采访时说。
查阅发现，2015年10月份国家统计局公布已竣工备案的存量房是6.86亿平米，国家住建部截至2015年11月公布的在建施工许可项目约有 68亿平米，国家国土资源部从2010年至2015年出让的未开发的存量土地可建商品房约24亿平米，三者相加近100亿平米。
“如果这数据滞销出现长尾，房地产业会倒下，倒下的后果会直接对国家GDP13%左右产生影响；相关联100多个行业的总产值都会受影响，间接影响整个GDP30%之多，直接影响这个行业及关联行业近亿人员的就业。”王大国在其一篇文章中写道。
记者也了解到，自2009年以来，房价高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现过剩。谢逸枫说，长期积压的库存，严重威胁到经济的健康发展，因此，去库存势在必行。
如此巨量，如何有效去库存？王大国在接受记者采访时给出了一系列建议：土地改革，取消七十年产权限制，打通房地产税的最后一个环节；降息，减轻房企融资成本，让利于购房者；减少一些不合理收费；加快户籍改革，让购房人尽快融入城市。
“只要打造一个宽松市场环境，去化自然就快。”王大国说。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞则提出，化解房地产库存，迫切要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。
建议取消限购
从中央部署“去库存”看，力度确实有了，进步也不小。
员长万鄂湘率先向政治局做过一个现场发言，建议稿的题目是《加快房地产市场去库存，助力经济增长》。
上述建议稿称，要激发需求，必须清除中高收入阶层进入市场的障碍。对二、三套商品房的信贷约束和打压政策严重约束了他们入市，而首套置业者购买 力通常很弱。中高端收入家庭不入市，首套置业者往往也没有信心。此外，建议稿还特别强调取消一些严厉限制市场交易恢复的措施，重点是限购限贷政策。据悉， 这篇建议稿的初稿，是房地产专家和民革中央委员董藩起草的。“我帮助民革中央准备了这篇建议稿的初稿。”董藩在其博客中这样写道。在董藩看来，此次民革中 央的建议稿提出的很多具体政策，已经被中央工作会议采纳，也还有一些会在后面出台的政策中体现出来。
相比之下，最大的进步在于这次会议提出了“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路。“这是一个大的、彻底的转变。”董藩说，这与他在过去的一贯主张一致，即不限制富人买房，借此拉动经济增长，形成巨大的租赁市场。
值得一提的是，这次中央经济工作会议提出购租并举的住房制度，并把公租房扩大到非户籍人口。“这是一个很大进步，体现于倾向帮助低收入人群买房的调控思路。”谢逸枫说，过去数年，农民工在城里属于临时工状态，即便购房也享受不到“税收优惠、公积金贷款”等政策。
大力发展租赁
去库存，董藩对此的解读是：中央已深刻认识到楼市困境是导致GDP增速下滑的主因，变相承认房地产业依然是支柱产业，因此救市政策即将出台。
“要利用房地产调整的时机，促进行业兼并重组，提高产业集中度。”住建部房地产市场监管司司长高志勇说，而化解房地产库存，购租并举应是住房发展方向。经初步测算，去年房屋租赁1亿人口以上，租金突破1万亿元。
对众多的房企来说，应建立“薄利多租”的住房商业新模式。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受记者采访时说，在农民工进城转化为城镇居民的过程中，很难实现一步购房，一个很好的解决方案就是发展租赁市场。
来自中央层面的顶层设计，成为中国房屋租赁市场的利好。“此次，国家将租赁市场的培育和发展放到了与二手房买卖市场同等重要的地位，影响深 刻。”胡景晖说，如何盘活低购买力的租房群体的需求，这是房企未来生意之所系。据不完全统计，截至2015年末，中国二手房市场交易量已达万亿数量级，交 易主体已从新房完全转移到二手房。
胡景晖认为，此次中央经济工作会议，农民工市民化，不仅是房地产去库存的解决路径，也是切实的需求所在。当前经济面临的不少突出问题，都与农民工问题有关，比如户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革，与农民工购房及其市民化息息相关。
