住建部拟推回购商品房充当保障房 地方政府或以地换房
近日，经济观察报从住房和城乡建设部住房保障司获悉：住建部拟推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。“具体模式是，若政府需要回购商品房 1000套，直接找到开发商购买1000套房，购买价格是要剔除营销、管理、人力等成本，等拆迁完毕后，以土地或棚户区卖地款支付给开发商，这个过程中政 府是不需要垫资的。”多次参与政府安置房工作的北京城建集团拿地负责人陆永河告诉
经济观察报记者独家获悉：目前正在试点回购商品房充当保障房的省份是四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。
若回购商品房充当公开配售的保障房实行的不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。
11月26日，记者致电中国建筑集团、旭辉集团、金融街控股、中国海外发展有限公司等，众房企对这件事情均持保留态度。
低价回购差异化
安徽省芜湖市的棚户区改造工作开展较早，截至11月，芜湖市完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%，目前芜湖市的主要做法是以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。
2014年以前，芜湖棚户区改造采取的是单一“拆迁-自建”的模式，而“拆迁-自建”的棚改模式从拆迁到竣工需要5年时间，同时需要大量的资 金，“当时安置房是政府划拨一块土地，因棚改资金有限，所以造成安置房的质量不如商品房，同时被安置人员都在一个小区，出现了个别人员因前期的拆迁补助款 不一样打架斗殴的现象。”芜湖市住房和城乡建设委员会相关负责人告诉记者，回购商品房充当安置房可以缩短过渡期，给被安置户更多选择余地。该人士同时表 示，未来，芜湖通过回购商品房充当棚户区安置房的比例，在45%的基础上还要提高。
在具体执行中，“只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房，大户型的商品房不适合运作保障房，每个地区的拆迁补助和被保障补助有一个合理的范围，但目前多数愿意要房不愿意要钱，所以没有什么难点。”上述芜湖市住建委人士告诉
这样的做法也在鄂尔多斯市、贵州市、沈阳市等其他城市进行着。比如，沈阳市2014年棚户区12423户改造任务中，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购等方式，初步确定购买意向的房屋是8610套。
湖南省住建厅直接规定，政府可回购普通商品房用作保障房源。鄂尔多斯市2013年和2014年已由政府组织回购约8000套房源作为保障房和回迁安置房，而鄂尔多斯市的商品房总量约为2万套。
这一政策在二三线城市吃香，却在一线城市碰壁，11月25日，北京市金融工作局相关人士告诉记者：“2009年后，北京市试点过回购商品房用于 保障房，价格5000元/平方米到8000元/平方米，但当时北京商品房供不应求，执行有难度，后来我们推出的就是购买土地直接配建保障房，也是回购商品 房用于保障房模式的本土化版本，目前棚改项目的资金我们正在募集中。”
对冲180万套商品房？
中国指数研究院数据显示：10月和11月，房地产市场的一系列政策，在一定程度上起到了刺激市场交易的效果，截至目前，新房成交面积较11月前 三个周末的平均水平上升5%，除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。“库存压力虽有所缓解，但仍处于近年高位，目前限购、限贷政 策的释放效应，主要利好的是刚需和改善型需求，而这部分需求并非新增需求，回购商品房作保障房是将市场库存高的商品房转化为刚性需求住房，这才是抓到了真 正的刚性消费所在。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为：“通过政府搭建平台，以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置，商品房质量比政府自建的安置房质量好，百姓愿意接受，对库存较高的房能消化部分库存。”
根据国家开发银行6月出台的《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》要求，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%。
陆永河给记者算了一笔账，全国一年的商品房竣工量为800万套左右，2014年棚户区改造任务是470万套，如果政府回购的商品房量达到 40%，大约180万套，若按照每套25万元，那么需要4500亿元。2014年，国开行已经完成棚户区改造贷款约4000亿元，如果实现40%的回购商 品房作棚改的安置房，将向市场释放约1600亿元的资金用于商品房回购。也就是说政府主动垫资的只有1600亿元，那么差额部分就有可能需要开发商垫资。
“表面上来看，对部分库存量过剩的城市的房地产市场，回购商品房释放的这部分资金，是一个很好的对冲，有利于房地产市场的平稳健康发展，但差额 部分可能需要开发商垫资，若房企有拿地开发的需求，刚好有小户型的库存，可以直接和政府沟通用商品房换取土地指标，也是一种拿地的捷径路径，我的同行有许 多采取这种合作形式，但对开发商来说，包袱太重了，人力、管理等营销成本都没有收回的情况下，还要提前垫资。”陆永河。
