香港著名实业家霍英东晚年有一个梦想，要在珠三角找一个面向大海、面向国际的地方，将其建设成一个现代化海滨新城。他在家乡番禺的最南端，发现 了南沙。从地图上看，南沙犹如一片舒展的芭蕉叶，平铺在珠江的出海口。作为广州唯一临海的区域，南沙有25公里长的海岸线，是珠江口上的天然良港。这里地 处粤港澳的几何中心，水路距香港38海里，距澳门41海里，方圆100公里有深圳、东莞、珠海、中山、佛山、江门等14个大中城市。先天条件优越，南沙屡 次成为政策青睐对象，然而其产业、人才、配套等后天缺陷也异常明显。在高期望值与底蕴不足的矛盾交织中，南沙楼市近几年来历经浮沉。在今年年中南沙楼市曾 急转直下。而对高企的库存压力。在政策光环忽明忽暗之下，南沙楼市开始自我救赎？
政策市下几经沉浮
开发南沙，是霍英东事业的最后一根柱石。1985年，霍英东来到南沙时，南沙还是一片烂滩涂，没有路、没有桥，被称为番禺的“西伯利亚”。随后，他买进南沙东部22平方公里土地，并投巨资给南沙进行路桥等基础设施建设。
霍英东的“小南沙”概念，很快就被融进政府的“大南沙”战略。20年后的2011年，南沙被写进国家“十二五”规划，并定位为深化粤港澳合作的 七大重点项目之一。承载众望的一纸规划，搅动南沙置业热潮的神经，该区域的楼市风生水起领涨广州。但随后的南沙楼市却在政策利好和利空的搅动下经历了一场 场过山车式的涨跌。
时代周报记者梳理发现，2011年，是南沙“十二五”规划元年，这一年南沙房价突飞猛进，由7000-8000元/平方米急速涨破10000元/平方米。2012年上半年，南沙的房价再度回归7字头。
直到2012年9月，南沙是继上海、天津、重庆等城市之后，第6个获此殊荣的地区。新一轮牛市再次开启，南沙房价重新站上了万元的高台。
同年10月，洋洋洒洒40多页的《南沙新区规划》铺陈在世人眼前，政府计划用13年的时间，重点发展航运物流、装备制造、科技智慧、商业服务和 健康旅游五大主导产业，到2025年，南沙用地规模将扩大至300平方公里，人口规模增至300万，服务业增加值占整个GDP比重的65%左右。
随后两年间，滨海新城规划出炉；吞并番禺东涌、榄核、大岗三镇，成为广州面积第四大区。据广州南沙新区房地产协会相关负责人介绍，南沙区域目前总共有68家房地产企业进驻，包括万科、保利、 碧桂园等知名房企。2013年，南沙房地产新开工项目逾40个，面积约318万平方米。发展动作太慢，定位不清晰，政策红利被提前透支，从2013年6月 开始，南沙房价再次回到9字头。自贸区概念的出炉重新注入了一只强心针。2013年7月，南沙政府铺天盖地宣传南沙自贸区的概念，此后南沙楼市便以超乎寻 常的速度疯涨至1万-1.3万/平方米，开发商甚至捂盘惜售。
但在“自贸区”申报迟迟未有消息之下，南沙楼市再度陷入僵局，今年上半年售价虽然保持在1.1万元/平方米左右，但成交量已萎缩。今年6月初，原本已铁板钉钉的南沙自贸区申报遭遇暂缓，区域内楼市急转直下。
广州阳光家缘网签数据显示，今年6月份，自5月份自贸区申报被中央叫停后，南沙新房成交套数迅速陷入低谷至376套，与5月份相差192套。
低价换来的成交飙升
当走出南沙交通生命线4号线的蕉门、金洲等站，手持着楼书的六七个销售员便会迅速靠近，“靓女，来看楼吗？有优惠。”政策未明的南沙，楼盘销售 变得更为积极。大开发商的率先降价，打开了南沙楼市的下跌空间。在南沙港快速路沿线上上，随处可见各大楼盘挂出的广告宣传语，其中有楼盘的广告上还打出 “0元购房”的字眼。
一度低迷的南沙楼市，如今看似正慢慢恢复元气。南沙金茂湾、星河山海湾、富力天海湾、南沙万达广场等楼盘现场，你可以看到攒动的人头和马路上那 长长的车龙。至少在账面上，数字开始变得好看。从网易数据上看，南沙新房网签量近来逐月上涨，7-9月份的网签套数分别为482套、507套、564套。 截至10月27日，南沙新房在10月份的网签套数已达到743套，远超当地今年前三个季度月度冠军1月份的578套。在全市范围内比较，南沙排名第三，略 次于番禺909套、增城854套的水平。
“这几个月南沙楼市的成交放大，和当地开发商普遍打折促销有很大关系。南沙是广州各大区域中降幅最大的区域，降幅能达到20%，大盘小盘都有不 同幅度的价格促销，引来不少抄底客。” 方圆地产首席分析师邓浩志对时代周报记者分析说，国庆前出台的限贷放松政策对南沙楼市刺激也很大，10月份的成交额迅速到达高位。某即将开盘楼盘的项目负 责人向时代周报记者透露：“是想等自贸区政策批下来了再开盘，但等了几个月后，等不及了，下半年会尽快开盘，价格到时候随行就市。”在今年下半年，南沙区 预计将有21个楼盘推新货。邓浩志说，从目前趋势判断，到年底前，南沙楼市成交预计能继续维持回暖态势，但前提是，开发商要继续保持低价策略，这样销售任 务基本能保障。10月份，南沙新房网签套数在成为年度新高的同时，网签均价滑至9495元/平方米。
事实上，除了要应对政策利空的风险，南沙楼市巨大库存是不可忽略的因素。明显供过于求，其实是整个广州楼市普遍头疼的难题，但南沙问题最甚。广 州房管局最新数据显示，今年前三季度，广州原十区一手住宅成交面积同比减少近三成，但同期供应量同比增加了184万平方米，这也导致整体消化率只有 0.59。消化率最差的是南沙，只有0.38。时代周报记者获得合富辉煌提供的数据，截至9月底，整个南沙的楼市存量约115.6万平方米，去化周期已逼 近23.5个月，远超15个月的警戒线。
等待两类重大题材
作为广州最为特殊的区域，南沙享受的利好是其他区所无法匹及的，能否依靠强硬的资本支撑起快速良性的发展，在业内看来，南沙正在等待两大重要题 材。限购松绑是其中之一，广州市政府已在表态争取放松限购。10月1日，广州市常务副市长陈如桂曾对此回应称，就房地产调控及房地产市场问题，广州已准备 好了一套办法。
“广州放松限购，估计会采取分步走的做法，先从南沙、花都等外围区域开始，先从库存量大的大户型开始。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文对时代周报记者说，预计最迟春节前，广州就会有所动作。
“南沙是特殊的，政策更要有所倾斜，一旦放开限购，来自珠三角与港澳的人才与投资便会注入南沙，引进技术与资金，落实国家新区利好，进一步释放 南沙的升值潜力。” 广东省房地产研究会副会长韩世同则对时代周报记者表示，尽管目前并无取消限购，但两次传出均位于南沙，也证明了南沙的特殊性与领先性。
韩世同说，目前南沙楼市存在的库存超量，只是其中问题之一。影响南沙楼市发展的因素还有产业人口、交通、居住配套、政策和房价等，南沙的产业定 位依然不清，拉动投资的效果也大打折扣，短板效应下也考验当地房地产投资的成败。在韩世同看来，南沙将要推出13块土地，欢迎各地企业把总部迁进南沙，也 是希望带来更多的产业人口。南沙目前常住人口为72万，计划到2030年增加到300万人口。如何吸引这些人来南沙，除了国家级新区外，另一个吸引点就是 自贸区。
多位业内人以及专家都一直认为，南沙成为自贸区是必然事件。“自贸区的梦是可以做的。”邓浩志说。
