文/张晓玲
楼市风云变幻,房企排名几经变更,作为目前全世界最大的住宅开发商,万科多年来稳坐内地楼市头把交椅。但未来5年、10年,万科还会继续是老大吗?这个问题每年都会抛向王石、郁亮。前有顺驰、绿城,后有恒大、碧桂园,现在又是万达,均对万科提出了挑战。
万科内部对每家可能对其形成威胁的公司都有对标研究。曾经的对手中,他们真正畏惧过的只有低调的中海外;目前,对万科形成直接挑战的,则可能是万达。
万科和万达都可谓2013年地产界的明星。经过一系列令人眼花缭乱的动作,万科和万达在产业链的拓展、金融平台的对接、多元化利润的培育上,表现出步调的一致性,显示两家公司的掌舵人对于未来趋势的把握和判断,非常地精准。
就过去十多年的发展来看,万科和万达的盈利模式并没有本质的区别,都是依靠销售物业获利,所不同的只是万科更多卖住宅,万达则留下了更多的持有型物业。
从规模上看,万科2013年销售在1700亿-1800亿之间,万达则在1700亿左右,两家公司已经非常接近。未来两家公司均把持有物业资本化作为新的利润增长点。
根据预测,2014年万科将实现2000亿销售,2019年左右将实现3000亿,规模上继续做老大的可能性很大。抛开规模,从商业模式、风险管理和公司治理等方面来看,万科也更值得关注。
很多开发商都在寻求商业模式转型。如郁亮所言,未来10年中国住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩,如果只做住宅,万科将会碰到天花板。2013年万科显示了其正在尝试打通地产开发、持有物业运营以及融资平台的全产业链,寻找新的利润增长点。
目前,万科主要通过销售物业盈利,年净利润为100多亿,未来5年,除了销售物业收入,万科还可通过物业租金收益、运营管理费、金融服务佣金等获取收入;更远的将来,这几方面的收入将可能使万科净利达到300亿级,这也是郁亮所提出的“有质量的增长”。
公司治理方面,2013年冲击2000亿,实现“城市配套服务商”的转型,北京、深圳等地商业地产开业,公司在战略和业务层面从未断裂。近几年,有接近一半的执行副总裁级别人士离职,公司业务仍未受影响,亦可见万科管理人才储备之充足。
最为关键的是,中国房地产市场未来面临的不确定性加大,企业风险控制尤为重要。而万科的风险管理相较于绝大多数房地产公司更有优势。公司净负债率控制在40%以内,当期拿地金额控制在销售额60%以内等等,建立了一套严格的财务风险控制体系。
万科这几年强调“有质量的增长”,不再追求规模上的老大,但王石和郁亮作为有梦想、想要企业基业长青的职业经理人,其持续做老大的野心并没有消减。